Significado de propiedad horizontal Definición, reglas y ejemplos de problemas en Áreas comúnes
Licenciada en Derecho
Definición formal
La propiedad horizontal es la identificación y gestión de áreas compartidas inherentes a un inmueble, normalmente en edificios con cientos de oficinas en el marco laboral o apartamentos en los cuales habitar día y noche, de modo que el protagonismo recae en el condominio, que infiere sobre los bienes o cosas de utilidad para los copropietarios.
Tiene como objetivo reglamentar la convivencia por interacción vecinal y establecer pautas que mantengan las buenas costumbres. Es decir, una suerte de código interno para el orden, resguardo y mantenimiento de la infraestructura compartida.
Por ejemplo, a nivel personal, de acuerdo a las posibilidades, uno puede listar el salón de fiestas, al respecto de un programa de reserva, la piscina, determinando prohibiciones para evitar ruidos molestos y peleas, así como fijar los horarios para reformas, en general entre las 8 y 16 hs, mientras que en lo empresarial puede hacerse un paralelismo sobre la sala de reuniones, la disposición de eventos, protegiendo que no incomode a los otros propietarios, y las reformas, que en este caso tienen a ser en horario nocturno.
También, remarcar lo más común es que exista un documento desarrollando las reglas dentro del inmueble, sin embargo el desafío es hacer cumplir tales compromisos, al respecto de lo cual suelen enviarse una notificación en primera instancia, y cobrarse una multa ante una reiteración de un hecho. También, cualquier normativa tiene que respetar las disposiciones legales superiores, en este sentido podemos destacar que la amplia mayoría de ciudades determina un horario de silencio, de modo que los recursos comunes, como un gimnasio o una habitación de juegos tendrían que estar afectados.
Principios básicos
Naturalmente, se convierte en el resultado de la suma de propiedad individual y la copropiedad. Se añade que su condición es muy diferente a la de una sociedad. Se puede afirmar que tiene bastante autonomía desde el punto de vista jurídico. Y como ya hemos dicho, combina dos tipos de derechos:
– El derecho a la propiedad individual sobre la residencia o local del que se es dueño exclusivo.
– Un derecho colectivo referente a las áreas comunes de la totalidad del inmueble objeto de propiedad horizontal.
La llamada propiedad horizontal se aplica en edificios de apartamentos, también es bastante común en centros comerciales. Es importante indicar que para que exista una propiedad horizontal es obligatoria la realización de un Documento de Condominio. Si este documento no existe, no se puede hablar del tópico que nos compete en estas líneas.
Documento de Condominio: Modelo e importancia en la transparencia de reglas
Es necesario tenerlo. Básicamente, abarca la descripción del inmueble y sus normas de convivencia. En tal sentido, es necesario que contemple lo siguiente:
– La ubicación del inmueble, detallando el domicilio con cada detalle respectivo.
– También, la descripción de la construcción: metros cuadrados, cantidad de pisos, etc.
– Se debe indicar cuáles son las áreas comunes, cantidad de pestos de estacionamiento (si los hubiere), zonas dispuestas a apropiación individual, los deberes de los copropietarios, etc.
– El valor referencial del inmueble, así como de los apartamentos individuales que lo comprenden.
– Las normas que regulan la conducta de todos los propietarios. También, de los posibles inquilinos del inmueble.
– Suele tener el régimen legal relativo a las convocatorias de la junta de condominio. También, establecer pautas sobre la administración de los recursos para el inmueble.
Debe ser muy pormenorizado y tener una noción fundacional. El documento permanece vigente, aun cuando lleguen nuevos copropietarios. Solo puede cambiar si los copropietarios, en un momento determinado, se reúnen y aceptan modificarlo, y esto es algo que deben validar en una notaría o registro inmobiliario.
Por todo lo ya dicho, un documento de condominio ha de redactarse de manera meticulosa. Se recomienda, entonces, pedir la ayuda de un abogado especializado para su correcta redacción.
Ejemplos de problemas comunes y reiterados
Son varios los conflictos que se presentan en una propiedad horizontal. Se trata de una herramienta inmobiliaria muy eficaz, pero que tiene sus detalles. En buena parte, es el resultado de tratar de convivir en un inmueble en común entre gran cantidad de personas. Veamos algunas de las querellas más comunes:
• El cobro de cartera morosa. Esto sucede cuando algunos copropietarios no pagan los costes del condominio. Se suele caer en litigios para que todos paguen por igual. No obstante, siempre es un asunto que desencadena diatribas.
• La posesión de animales domésticos. Varios documentos de condominio aducen que no se puede tener mascotas.
• La violencia intrafamiliar. Se refiere a pleitos y gritos que se oyen en un determinado apartamento, dando lugar a incomodidad en la comunidad y el sentimiento de inseguridad o incomodidad.
• Los niños que juegan y cometen vandalismo sin supervisión de los padres.
• Fumar en áreas comunes, los intensos ruidos o la música a todo volumen.
• Hacer reuniones, fiestas o ruidos en horas de la noche.
• Posibles riñas entre vecinos, las cuales perturban la tranquilidad de todos los copropietarios.
• Uso de las áreas comunes para fines personales, sin consenso del resto de los copropietarios.
Hay que considerar que una copropiedad implica que muchas personas deban convivir, así que siempre se presentan desacuerdos. En tal sentido, un documento de propiedad muy claro permite establecer las normas siempre claras. Por eso, es una herramienta para dirimir querellas entre los copropietarios en un inmueble de propiedad horizontal.
Copropietarios: ¿quién tiene la última palabra y por qué?
En primera instancia, hay que entender que todos los copropietarios tienen un mismo rango, pero para regentar el condominio debe existir una junta de propietarios; tal junta es la que siempre toma la última palabra. La misma está integrada por todos los copropietarios del inmueble, aunque implica cierta organización:
A. Junta de propietarios: es quien tiene la última palabra, con decisiones tomadas por votación donde se impone la mayoría.
B. Presidente de la Junta: se encarga de presidir, siendo elegido por votación. También, se elige por sorteo, votación o por rotación.
C. También existen las figuras del secretario o administrador. No obstante, estas últimas no son obligatorias y pueden ser ejercidas por un tercero ajeno a la propiedad, de hecho, hay empresas que se contratan para que haga las veces de administrador.
Queda claro que ningún copropietario puede tener, de manera unipersonal, la última palabra. En realidad, todas las decisiones deben ser consensuadas por la Junta de Propietarios.
Asimismo, esta junta debe tener una organización como la que se acaba de describir. Cabe indicar que la figura del Presidente de la Junta tiene cualidad legal. No obstante, dicho Presidente no puede estar por encima de los votos de la Junta de Propietarios. De hecho, su voto vale igual que el de cualquier otro copropietario. En todo caso, tiene potestad de ejecución administrativa y de promover iniciativas en el condominio.
Todos los aspectos mencionados son relevantes. Hay que saber aplicarlos, pues mucha gente vive en esta clase de régimen. Muchas veces, las querellas legales pueden solventarse precisamente en la Junta de Propietarios antes de llegar a instancias legales. Esto último, es lo más aconsejable en este tipo de circunstancias.
Trabajo publicado en: Abr., 2020.
Ilustraciones: leeyiutung, hinnamsaisuy
