Significado de derechos reales Definición, tipos, ejemplos, alcance y derecho real atípico
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Definición formal
Los Derechos Reales son una facultad jurídica particular que proporciona a su titular la libertad y responsabilidad exclusiva sobre una cosa para beneficiarse de la misma, de tal modo que quien no tiene atribución no puede hacer uso de la cosa correspondiente.
Atañen relaciones jurídicas entre personas y bienes, y engloban también objetos intangibles, desde la idea de declaración de pertenencia. Por sus características, estos derechos están contemplados dentro de la rama del Derecho Civil y son de perfil -erga omnes-, o sea, ante todos. Tienen un ejercicio cotidiano y recurrente.
Tipos de derechos reales y ejemplos prácticos
Implican que existe un titular y un objeto material y tangible, están completamente relacionados con el llamado derecho de propiedad. Todas las personas compran objetos, los cuales usan para su beneficio personal. La transacción de comprarlos, les genera un derecho real sobre dicho objeto (la propiedad, por ejemplo).
No obstante, ocurre algo muy peculiar. En diversas ocasiones las cosas que son muy cotidianas son complejas de entender, porque precisamente las personas están acostumbradas a esas circunstancias y las asumen tácitamente. En tal sentido, se colocan de manifiesto:
Propiedad: es el derecho real por excelencia, siendo considerado fundamental. Implica que alguien es titular o dueño de un bien, puede hacer con el bien “lo que quiera” dentro de los límites legales.
Usufructo: posibilita gozar de un bien ajeno y emplearlo para su propio beneficio. Implica el deber de restituirlo en la misma condición que fue recibido. Existe también los derechos de usufructo provisional que suelen vincularse con los contratos de alquiler o arrendamiento, esos son derechos que tienen un tiempo límite. Una vez vencido su plazo, la persona ya no puede sacar provecho del bien.
Derechos de goce: atañen la posibilidad de sacar provecho y obtener los beneficios de un bien, sin tener la propiedad del mismo, como sucede con el arrendamiento o el usufructo.
Definitivos: son permanentes. Sucede cuando la persona adquiere, hereda, compra o recibe algo en donación algún bien (o cosa). El titular del derecho únicamente pierde su potestad por fallecimiento, renuncia, venta, o ve disminuido su provecho si alquila el bien en cuestión. Un claro ejemplo de este es la propiedad.
Habitación: usado en los inmuebles, que permite a una persona que no es titular habitar un inmueble que es propiedad de un tercero, como lo es el contrato de alquiler/arrendamiento.
De tanteo y retracto: permite la adquisición preferente de un bien, por el mismo precio que el pactado con un tercero, y también la posibilidad de retractarse de la compra.
Anticresis: le da derecho a un acreedor a percibir ganancias por una propiedad de su deudor, con la intención de aplicar tales ganancias a la deuda pendiente y la promesa de restituir el bien al cobrarse la totalidad de dicha deuda.
Retención: la potestad que tiene un acreedor de retener un bien hasta recibir el pago completo de un dinero adeudado, regularmente por la prestación de un servicio.
Garantía, prendarios o prenda: destinado a que los acreedores puedan cobrar préstamos, y con el bien se asegura el futuro pago que se supone hará el deudor.
Superficie: un derecho que permite tener en suelo ajeno una construcción o plantación de otra persona.
De vuelo: el derecho de copropiedad sobre la elevación de las edificaciones o terrenos. Por ejemplo, cuando a alguien se le permite hacer más pisos a un propiedad horizontal sin ser el copropietario del inmueble original.
Como se nota, todos estos derechos tienen como elemento fundamental un bien para que pueda originarse y existir. Los derechos reales no se limitan a la propiedad, tiene una gama amplia de opciones que suelen estar regulados por los códigos civiles de cada nación.
¿Si un derecho real es sobre una cosa o bien, cuál es el alcance comprendido?
Esta es una interesante duda, ya que la respuesta es amplia. Se debe empezar indicando que la palabra más correcta es “bien”, y no cosa, ya que un bien representa ventaja o beneficio. Los derechos reales pueden recaer sobre distintos objetos, bienes, ya sean muebles o inmuebles, y otros objetos patrimoniales en general. Por mencionar algunos ejemplos, se tiene los siguientes:
– Derecho de propiedad sobre un vehículo
– Derecho de garantía (hipoteca) sobre un local comercial
– Usufructo sobre un hotel
– Derecho de retención sobre un celular que se llevó a reparar.
– Derecho de retracto por una casa en donde se vive arrendado (quien tiene el derecho preferente para comprar es el arrendatario)
– Anticresis sobre una granja agrícola o una maquinaria pesada
¿Qué pasa si un bien desaparece?
Supongamos que alguien es dueño de un vehículo (tiene derecho de propiedad), pero este bien sufre un accidente y se destruye completamente. Se asume entonces que la cosa desaparece y cuando esto sucede, se toma tácitamente que el derecho real deja de existir. La razón es simple: no puede existir un derecho real si no existe una cosa sobre la cual se ejerce.
¿Dos o más personas pueden compartir el derecho real sobre una misma cosa?
Sí, ya que existen propiedades que son compartidas. Un ejemplo típico es un matrimonio. Ambos cónyuges tienen derecho real sobre el inmueble que comparten (siempre que ellos lo hayan comprado, obviamente).
No obstante, lo más frecuente es que exista una figura jurídica tipo “sociedad”. Por ejemplo, cuando dos socios crean una compañía, termina siendo la figura jurídica de la empresa la que ejerce el derecho real sobre sus respectivos bienes.
Valoración del Derecho Real Atípico
Los derechos reales son los que normalmente están descritos en los ordenamientos jurídicos. Tales ordenamientos señalan las diversas modalidades del derecho real. Sin embargo, hay circunstancias que no están mencionadas notoriamente en las leyes, es decir, que surgen ciertas cuestiones típicas del derecho real que no están expresamente señaladas en las normativas legales.
En tal sentido, se entiende como Derecho Real Atípico aquel derecho que tienen las personas sobre determinados bienes pero que no están previstos en un texto legal. En primera instancia, no son admisibles en ninguna discusión legal, pero hay una figura denominada “autonomía de la voluntad contractual” que abre posibilidades para estudiar estos derechos.
Son muy importantes porque revelan aspectos que la norma jurídica debe abarcar, pero sobre lo cual no tuvo predicción. Sobre todo, teniendo en cuenta que las leyes establecen que lo relacionado a los derechos reales cae en la categoría de ‘númerus clausas’ o cerrados, es decir, están limitados a lo que dice la norma, no son ‘numerus apertus’, es decir, que supuestamente pueden ser más de lo mencionado en las leyes.
Se trata de una nueva vena en el estudio jurídico. Sin duda, esta situación establece retos a los juristas, ya que no es prudente modificar una ley cada vez que aparece una cosa que pueda ser objeto de derecho real.
Trabajo publicado en: Abr., 2020.
Ilustraciones: dovla982