Significado de derecho inmobiliario Definición, compra-venta, escritura, hipoteca, cesiones y extinción de dominio
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Definición formal
El Derecho Inmobiliario es el régimen jurídico que actúa en torno a los bienes inmuebles, para responder a contratos y operaciones de compra o arrendamiento, a las facultades y responsabilidades que le corresponden a la persona, que puede ser una o más, relacionada a los bienes, a los casos de traspaso o herencia, al proceso de registro, comúnmente denominado catastro, que permite la verificación de pose, al compromiso dado en el proceso hipotecario, e incluso a los casos de expropiaciones, entre otros aspectos.
Entre los aspectos que le competen, el Derecho Inmobiliario trata lo relativo a los impuestos o gravámenes sobre este tipo de bienes tangibles. Todas las personas suelen tener inmuebles (principalmente uno que funge como su hogar), por lo que se trata de una rama judicial de gran relevancia. Se añade que en las ciudades este tipo de cuestión legal tiene mucho dinamismo.
Hay que recordar que los escenarios urbanos son espacios por excelencia de cuestiones inmobiliarias. Además, en las ciudades el tema mercantil y legal de los inmuebles es importante: cada metro cuadrado de terreno suele tener bastante especulación y uso.
Contrato de promesa de compra-venta y verificación de documentos
Empecemos por lo inicial: el llamado contrato de “promesa de compra-venta”. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son costosos. Por ende, hay una buena cantidad de protocolos legales al momento de venderlos.
Se denomina contrato de promesa de compra-venta a un acto preliminar. Su misión es que ambas partes formalicen su intención. Hay que tener en cuenta que los protocolos legales para la compra de inmuebles son complicados. Por eso, cuando se inicia un negocio inmobiliario se exige a la contraparte el compromiso de concretarlo.
• Este contrato indica la obligación de comprar y vender, en un tiempo estipulado.
• Se habla de un “promitente vendedor” y de un “promitente comprador”.
• El promitente comprador reserva el derecho de compra, solo pidiendo algo de tiempo para cerrar los trámites administrativos.
• Estos contratos tienen condiciones de: fechas, inicio, precio, modalidades de pago, así como sanciones en caso de que alguna de las partes incumpla.
Este es el primer paso legal para cualquier protocolo de negociación en el caso de derecho mercantil inmobiliario. Por ello, es necesario conocerlo. Además, antes de comprometerse con un contrato de promesa compra-venta, hay que tener todos los documentos en regla.
¿Por qué lo anterior? Porque este contrato permite verificar que las personas tengan la documentación al día desde el punto de vista legal.
Escritura y el Registro de la Propiedad
Este es un punto relevante. Todo inmueble debe estar registrado. Un inmueble que no está bajo registro, está en un limbo legal. Además, cada vez que alguien vende, compra o traspasa un inmueble debe dejar eso anotado en un registro, como lo que se crea la “Tradición de la Propiedad” (registro de los propietarios desde el número 1). Igualmente, cuando se construye un inmueble, el constructor puede ser dueño de: el terreno y la obra construida, o quizás solo de la construcción.
Lo anterior depende de la legislación de cada país. En todo caso, siempre hay que tener registrada la propiedad en catastro para que la misma esté 100% bajo la ley.
El asunto de la copropiedad
También puede ser que un inmueble tenga “varios dueños”. Es el típico caso de los condominios en edificios multifamiliares, o bien, de los dueños de locales en un centro comercial. Es una figura que existe en el Derecho Inmobiliario, caracterizándose por no tener una propiedad única.
Para toda decisión respecto a un inmueble con copropietarios, se necesita la aceptación unánime de todos o de la votación de una junta de copropietarios. Importante es saber que las reparaciones de las áreas comunes de una copropiedad son responsabilidad de todos los copropietarios.
Tipos de cesiones de derechos inmobiliarios
Muchas veces, los inmuebles no se venden, sino que se ceden. Cuando esto sucede el propietario se mantiene como dueño, pero permite a otra persona ciertos derechos sobre el inmueble. Ejemplo de ello, usufructuarlo desde el punto de vista comercial.
No obstante, esta cesión puede ser total. El propietario acepta pasar el inmueble en su totalidad a otra persona. Es diferente a una herencia, ya que para que esta última suceda es obligatoria la defunción del dueño del inmueble. Los inmuebles se pueden disponer de algunas de las siguientes maneras:
– A Título oneroso: la típica compra-venta.
– Donación: cuando el inmueble se entrega gratuitamente.
– Usufructo: se cede permiso para sacar provecho al inmueble.
– Pago de deuda o Dación en pago: cuando el dueño de un inmueble entrega la propiedad del mismo como pago por una deuda de cualquier especie.
Cualquiera de las anteriores modalidades, debe quedar registrada en el registro de propiedad. Esta última es como una suerte de historia legal del inmueble, como ya se mencionó es la tradición de la propiedad.
Características de la hipoteca
Consiste en dos figuras: un deudor hipotecario y un acreedor hipotecario. El acreedor paga el inmueble y cede sus derechos al deudor. Este último va pagando por cuotas el precio de la vivienda, y al pagar todo el importe tiene completo derecho sobre la misma (disposición, uso y goce).
Si los pagos del deudor hipotecario no se efectúan, entonces se procede al desalojo de la misma y se vende el inmueble. Esta es la garantía que tiene el acreedor en este tipo de negocios, mismos que tiene un asidero legal en la figura de la cesión de derechos inmobiliarios.
Ley de Extinción De Dominio: Referencias en México y Argentina
Es una figura jurídica en la cual una persona pierde derechos sobre un inmueble (como lo indica su nombre: se extingue = desaparece el dominio = potestad), si dicho inmueble ha sido obtenido de manera ilícita. Un par de casos emblemáticos de leyes al respecto los tenemos en México y Argentina, promulgando una herramienta que entiende la amenaza constante del narcotráfico y la corrupción, y la relación determinante con el mercado inmobiliario como un destino del capital.
Los derechos y deberes sobre inmuebles dependen en gran medida de ciertas figuras jurídicas, mismas que siempre es prudente conocer.
Trabajo publicado en: Feb., 2020.
Ilustraciones: Serhii Mudrevskyi
